广安市物业管理协会2019年物业工作调研课题:1、小区停车管理问题的解决途径探索;2、研究消防、电梯等特种设备设施保险机制建设问题;3、利用物业共用部分开展多种社区经营的法律界限、风险规避等问题;4、推动物业企业的中层管理人才培养、激励机制建设;5、物业矛盾纠纷“大调解”机制建设问题;6、前期物业装修管理中如何有效防范、规避违章搭建的问题;7、如何科学规范非前期物业企业选聘活动;8、研究规范小区业委会成立(改选)和提高履责能力的问题;9、智慧社区的建设和实践问题;10、发挥党建引领作用,建立“社区+业委会+企业”三方联动机制,打造红色物业的实践问题。
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静园物业—如何有效规范前期物业服务中业主违规装修
作者:管理员 来源: 发表时间: 2016-12-20 07:22:45 浏览次数:
如何有效规范前期物业服务中业主违规装修
 
广安静园物业 谭小林
2016年8月31日
 

现行物业管理条例中对物业装修管理工作方面的相关法规的不完善、不细化,使得物业管理职权有限,存在诸多不规范的问题。从而增强了业主在装修时的违章念头,给装修管理带来一定的难度。为此我们在借鉴以往成功经验的同时,也在积极寻找着不足之处,不断提出新的管理方法,强化管理,增强预防违章和整改违章的力度。如何有效规范前期物业服务中业主违规装修,结合实际,可从以下几点进行说明。

一、前期管理,宣传到位。

在业主办理装修手续时,为防止业主不仔细了解所签订的《住宅装修须知》内容或存在着认识上的偏差,我们的管理人员要非常专业地向业主询问具体装修内容、耐心细致的明确告知禁止行为与注意事项,尤其是可能涉及到的损坏房屋承重结构、改变房屋使用性质、以任何形式封闭阳台、在预制的空调架板外安装空调机等违章搭建方面的禁止行为。同时还要诚恳地提醒业主在装修过程中不清楚的问题应及时向物业咨询符合要求允许后在施工,以避免造成不必要的经济损失,另外本着为业主负责的态度,要求业主在办理装修手续时提供装修设计图纸,以起到宣传、告诫、防患于未然的作用。

二、初期管理,重点巡视。

针对装修过程中大部分违章多是在装修初期发生的特点,我们一直把装修初期当做管理的重点。装修管理员对装修现场至少每天巡视一次,加强对承重墙、阳台、平台等极易发生违章部位进行观察,并做好巡视记录。一旦发现违章苗头,及时与业主联系提醒业主,打消业主违章的念头。与此同时管理人员还要将此违章动向告知巡逻的秩序维护员密切关注,一有情况立即报告,只有这样才能及时发现违章、制止违章、把违章现象消灭在萌芽状态。

三、中期管理、加强监督。

装修的中期过程也是管理重点,往往很多违章就是在中期显露,我们要求管理人员在日常巡视时对装修每下一道装修项目都要及时询问、了解并及时指导、监督。比如在装修工具的管理上,可以从门岗处进行监督管理,拆除承重墙、钻孔所需要的装修工具一般都比较大,我们的门岗或者巡逻人员一经发现,就应及时报告管理人员到现场确认,以有效控制业主拆除承重墙以及随意打孔的现象。对不易掌控的违规行为及时、反复提醒装修队注意,在装修巡视过程中要了解施工员是否有封闭阳台等违章行为,如有就要积极与业主联系沟通,告知装修禁止行为与注意事项,避免造成违章事实的被动局面。

四、后期管理,不容松懈。

业主在后期装修过程中,我们也不能放松管理。重点是装修安全,比如不得在装修现场抽烟、使用明火等,要求关闭分户门、防止气味及灰尘影响其他业主。还要及时检查装修是否损坏公用部位,有损坏就要求施工队及时予以恢复,后期装修中还要重点巡视业主空调安装,必要要求业主按照小区的统一规定进行安装,不得随意安装,影响外观。

五、杜绝管理盲点,八小时外靠秩序维护员。

要充分发挥团队协作的力量,八小时外的装修管理由秩序维护员监管,发现违章立即制止,性质无法确认的,可立即通知管理人员到现场处理。通过以上措施来加强管理上的衔接,有效杜绝管理上的盲点。

六、形成有效的监控制度。

在管理员日常巡视中,我们的项目负责人也必须每周巡视不少于至少每单元至少三户的装修现场,以此来评估管理员的管理程度,发现问题也能及时处理、指导、培训。帮助管理员解决装修过程的疑难问题,如严重违章,项目负责人必须亲自协助管理员解决处理。

七、加强管理员专业知识的培训。

重视对管理人员装修专业知识的培训。

(一)要求管理员学习、熟悉并掌握作业指导书中的操作流程、装修管理须知、管理规约及相关物业管理法规,有计划地通过房屋维修工程师讲解房屋结构知识,以此来充实完善管理员所掌握的专业知识,培训后以询问、问卷解答形式来核查管理员对专业知识掌握的程度。

(二)定期进行一案一例的培训,以提高员工专业技能、职业敏感度即善于发现问题与解决问题的能力。对工作中出现的新问题,展开内部讨论和相关部门的咨询,以提高解决新问题的能力。

八、存在的问题与采取的管理措施。

(一)在实际工作中,也会出现一些不能忽视的问题,具体有:在管理架构上,我们的管理员除了装修管理外,还有其他方面的工作,同时按照区域进行了职责划分,当某区域管理员不在现场的情况下发生违章,易延误处理时机,有大部分违章户都采取隐蔽手段,给装修管理带来难度。针对上述装修管理方面存在的薄弱环节,我们在要求管理员加强日常巡视力度外,同时要求秩序维护员、保洁人员积极配合,发现异常情况及时同时装修管理员。如何确保秩序维护员、保洁人员有效配合、有能力配合,项目办公室需要向秩序维护员、保洁人员进行装修管理小常识培训,要求人人牢记装修小常识,违规苗头早知晓。提高秩序维护员、保洁人员正确了解违章的技能,把认识提高到一定的高度,使各个层面的员工把装修管理工作当做项目全体员工的共同责任。通过这些措施来增强管理上的有效性。

(二)因物业服务在装修过程中起到的仅是宣传、指导、监督的作用,物业缺乏一定的执法权,一旦发生违章,单靠物业与业主沟通解决,效果有限。针对此问题,我们将如何处理,在及时上报政府相关部门的同时,积极保持与政府相关部门的渠道畅通,充分利用政府的力量来帮助我们工作,最大程度的制止违章现象,并有针对性的运用法律手段恢复违章,通过法律手段有效地遏制违章现象的蔓延。

九、回访的重要性。

违章装修管理结束后的最后一个环节要求项目负责人与管理员主动回访业主,再次与业主进行心与心的情感交流,告知业主我们对待业主的心是最真诚的,今后一定会更好的为业主服务,这样做的目的是让业主消除顾虑,不会因在装修期间产生的矛盾而拒绝交纳物业管理费。

十、明确管理目标

装修管理的目的是使物业能保值、升值。我们的目标是将老的遗留违章通过物业的管理,逐步整改减少,杜绝产生一例物业责任内的新的违章,将新小区内违章现象减低到零点。

在业主的需求,社会对物业行业的要求不断提高的今天,如何有效做好装修管理工作是我们面对的新挑战,只有通过不断学习、积累经验、强化管理、增强创新意识,灵活运用法律的武器,才能不断适应行业的要求,虽然目前装修管理中还存在着很对不足之处,但相信通过努力,我们定有信心将装修管理工作做好。

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