广安市物业管理协会2019年物业工作调研课题:1、小区停车管理问题的解决途径探索;2、研究消防、电梯等特种设备设施保险机制建设问题;3、利用物业共用部分开展多种社区经营的法律界限、风险规避等问题;4、推动物业企业的中层管理人才培养、激励机制建设;5、物业矛盾纠纷“大调解”机制建设问题;6、前期物业装修管理中如何有效防范、规避违章搭建的问题;7、如何科学规范非前期物业企业选聘活动;8、研究规范小区业委会成立(改选)和提高履责能力的问题;9、智慧社区的建设和实践问题;10、发挥党建引领作用,建立“社区+业委会+企业”三方联动机制,打造红色物业的实践问题。
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万佳物业—浅析物业服务住宅小区项目经理应具备的素质及工作技巧
作者:管理员 来源: 发表时间: 2016-12-20 07:27:14 浏览次数:
浅析物业服务住宅小区项目经理应当具备的素质及工作技巧
 
广安万佳物业 李茂明
2016年8月31日
 

物业公司项目经理,“官”不大,责任却不轻。如何当好这个物业团队的舵手和掌门人,确实需要自身具备一些基本素质和必要的业务能力。为适应新时期住宅小区物业管理,笔者拟对物业公司项目经理应当具备的素质及工作技巧作一简要探讨。

一、两大基本素质。

(一)最基础、最必要的道德素质。常言道:“ 其身正,不令而行”,项目经理如果具备高尚的品质,一定会衍生出许多有利于企业发展的举措和影响力。比如任人唯贤、知人善用,企业因此的核心竞争力就会大大增强;为人师表、心胸开阔,团队的亲和力必然增强;忠于职守、兢兢业业,企业才能稳中求胜、蒸蒸日上等等。有些项目经理为了单纯追求完成定额指标,将品质管理抛之脑后或对公司的监督管理持敌视态度;对用户的承诺也不予兑现或者态度恶劣,导致业主的不信任甚至不满;也有的项目经理置相关法律法规和公司利益于不顾,行业中由于项目经理携款潜逃而给公司带来经济损失和负面影响的例子不胜枚举,更说明了项目经理职业道德的重要性。

(二)一定的文化素质和相当的专业素质。这是项目经理通过长期艰辛的学习和反复实践的结晶,是项目经理能够顺利执行企业决策,具备开拓进取精神的根本,有一定的文化涵养和相当的专业素质是合格项目经理应具备的重要硬件。

二、四种必备能力。

(一)决策能力。项目经理必须是权限内的出色决策者,才能迅速领悟公司推出的决策的丰富内涵。项目管理是一项复杂的系统工程,它涵盖了安全保障、绿化、保洁、设施设备的维护保养、财务管理、人力资源管理等诸多内容。还要同开发商、业主委员会、业主、行业主管部门、派出所、街道办、居委会、水、电、气、光纤公司等相关部门发生业务关系,工作的头绪之多,接触面之广。如果项目经理不具备出色的具体业务决策能力,不敢决策,不会决策、事无巨细都依赖上司决策或自己盲目决策、轻率决策都注定是要失败的。

(二)执行能力。项目经理必须是实干家,执行是项目经理的天职。公司的重大决策一旦出台,项目经理就必须要集中精力,精心组织、悉心落实;对项目所需人、财、物、技术等要素进行合理配置和优化组合,并根据项目变化而不断调整措施办法。

(三)组织能力。项目的执行者要像导演和指挥家,谁在台前,谁在幕后,什么人该充当什么角色,各种乐器如何协调地搭配,要成竹在胸才能完成一部力作或奏出和谐的交响乐。作为项目经理,要统揽全局、安排恰当,做到人尽其用、各显其能、制度健全、高效精干,使整个团队向着既定的目标奋进,直到实现预期的效果。

(四)协调能力。项目经理要接受公司领导及相关职能管理部门的指导和监督,要与相关协作部门协调好各种关系;要善于团结自己的班子及工作团队,与下属保持好良好的交流和沟通状态。如果没有这诸多关系的统一协调,项目经理就无法取得各方面的支持,而致使工作难以开展下去。

三、一套组织协调的工作技巧。

(一)处理好与下级的关系。一是要了解员工,用其所长。物业管理员工不一定是全部优秀人才的集合,但它可以是员工优点的整合。每个员工都有其优点和缺点,作为项目经理,一定要了解员工,用其所长。作为项目经理,切忌一味抱怨自己的员工,因为这样做只能说明一个问题:员工都是“孬火药”,你可能也好不到那里去。二是要关心员工,投桃报李。没有满意的员工就没有满意的业主。尤其在物业管理这个“100-1=0”的行业,哪怕是一个员工带着情绪上岗服务,都可能会给整个物业管理处工作带来无法估量的损失。因此在坚持原则、制度的基础上,一定要注意关心员工的生活。特别是平日里一些细节、细小的事情,有时能够让整个团队坚不可摧。物业管理提倡“规范管理,亲情服务”,其中也同样包括对员工的服务。这样做的目的只有一个――投桃报李,让员工们将项目经理、管理部门对他们的关心转化到为向业主提供优质服务上,因为物业管理的工作,毕竟是通过各个岗位、每个员工体现出来的。

(二)处理好与业主的关系。在确保规范管理的前提下开展亲情服务,是处理好与业主关系的有效途径,在小区安全的前提下,提倡对业主要真诚、亲切。物业项目经理一定要具有亲和力,让业主愿意同你交往,愿意同你成为朋友,感情投入也是开展好物业管理的一个有利因素。所以,不管是份内的还是份外的,只要有可能就会尽力帮助业主办事。

(三)处理好同开发商的关系。一是要公平处事,不偏不倚。由于媒体和社会长期的负面宣传,业主对开发商普遍存在一种不信任心态。作为项目经理,决不能“人云亦云”,在两者有分歧和矛盾时,更不可为取悦业主或取悦开发商去偏袒任何一方,一定要站在公平公正、实事求是的立场上处理业主和开发商之间的问题。要坚信,绝大多数开发商不会把自己企业的声誉当作儿戏,他们愿意听取业主的合理建议和意见。而项目经理,一定要及时向开发商反映业主的意见(特别是在前期物业管理,业主委员会未成立之前),同时及时准确地向业主反馈信息,起好两者之间桥梁的作用。二是要大事清楚,小事糊涂。作为物业项目经理,在处理同开发商关系方面,不应提倡斤斤计较,寸土必争的态度。如在处理维保期内的各种维修问题,由于开发商同承建商之间的方方面面的原因,普遍存在维修不及时问题。这个时候,物业管理要主动协调,甚至必要时及时为业主维修,以解燃眉之急。当然物业管理处也要有成本意识,具体问题具体分析、处理。有时,一些开发商有意无意间占用小区公共场所侵害业主的公共利益,在这个时候,物业项目经理就一定要站出来,为业主说话,给开发商耐心讲解违规行为可能造成的后果,全力劝阻违规行为。如果不理不睬,或未预料到可能造成的后果,待到事态失控,上级、业主责怪你不说,开发商同样要责怪你。这种“大事”,项目经理万万不可“糊涂”。

(四)处理好与社会各界的关系。作为项目经理,要有独挡一面和极强的对外公关协调能力,要积极处理好同政府主管部门、公安、消防、城管、环卫、规划、自来水、天然气、电力、镇街、居委会、新闻单位等各界的关系。 物业管理任职项目经理工作期间,尽力同政府有关部门、社会各单位保持良好的工作及私人关系,在不损害业主和公司利益的前提下,真心实意支持配合各单位、各部门的工作。“来而不往非礼也”,对他们好,绝大多数部门在不违反大原则的前提下自然有“网开一面”的时候。处理协调好同社会各界的关系,能使小区物业管理水平在社会各界的关心支持下得到进一步的提升,最终达到更优质更快捷地为小区业主服务的目的。


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